ＭＩＫＩホームの武友です。
低金利時代の今、各金融機関は様々な特色を持って
住宅購入者にローンを取り組んでもらおうとしています。
その特色の中でどのようなものが、
自分たちに適しているのかを把握しないと、
他の金融機関で借りたほうが、総額が安かった
という例も多々あります。
比較検討するサイトなどもありますが
まずはご自身で住宅ローンの知識を得るのが
損をしない住宅ローンの取り組み方と思いますので
こちらを参考にしてみてください。
というわけで今回のテーマは
「住宅ローンの基礎知識」になります。
１．住宅ローンの種類
まずは、住宅ローンのアウトラインをつかんでおきましょう。
住宅ローンには「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」、「協調融資」があります。
①公的住宅ローン
公的住宅ローンとしては「財形住宅融資」や「自治体融資」
等があげられます。
財形住宅融資
財形住宅融資は勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、
残高が50万以上ある人が利用できます。
財形貯蓄額の10倍まで借入でき、他の住宅ローンとの併用も可能です。
自治体融資
自治体融資は都道府県や市区長村の各自治体独自
の融資制度で自治体が融資を行う場合のほかに、
指定金融機関での住宅ローン金利を一定期間補給するなど内容も
自治体によって様々なので、
まずは勤務先や自宅の自治体に問い合わせてみてください
②民間住宅ローン
民間住宅ローンは公的住宅ローンより融資限度額や
物件に対する条件などが緩和で
各金融機関によっての商品のラインナップも豊富で
様々なタイプから選択して選ぶことができる。
三井住友銀行やりそな銀行といったメガバンクから
地方銀行なども住宅ローンの取り組みを行っている。
③フラット35
民間融資と公的融資の中間に位置する「協調融資」がこのフラット35
になります。
フラット35には「買取型」と「保障型」がありますが
98％以上は「買取型」ですので、今回は買取型について
書いていきます。
特徴
フラット35は住宅金融支援機構が住宅ローンの融資後、金融機関から
その人の住宅ローンを買い取り、買い取った住宅ローンを担保として
債権を発行し、資金を調達する仕組みです。
最長35年の長期固定金利で、財形住宅融資との併用が可能です。
保証料や連帯保証人は不要ですが、融資対象になる住宅は
住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要で
「適合証明書」の交付がいりますので、
建売住宅や中古戸建などの場合は
基準に合う住宅なのかの確認も重要になります。
申込人の要件
・日本国籍の人、永住許可・特別永住許可を受けている外国人
・申し込み時に満70歳未満
・借入金の合算が
年収400万円未満・・・・30％以下
年収400万円以上・・・・35％以上
上記の要件を満たしている方への融資が可能になります。
2.金利の種類
近年の住宅ローンの金利は2010年10月のゼロ金利政策の復活などの影響で
低金利時代になり、月々の返済に大きく影響を及ぼしています。
バブル期に変動金利8％で借りてた人からすれば考えれない
水準になっています。
民間金融機関での借入を考えている場合、何処の金融機関で
借入するのかも重要ですが
同じぐらい、どのようなタイプの金利で借り入れするかも
総返済額や月々の支払い金額に影響しますので
どのような金利タイプが自分に合っているかを考えて決める必要があります。
金利タイプとしては「固定金利」「変動金利」「金利ミックス型」があり
返済方法は「元利金等」と「元金均等」があります。
①固定金利
固定金利は借入当初から完済までの金利が決定しているものをいいます。
最初から最後まで金利が一律のものと
途中で金利が異なる段階金利のものがあります。
メリット
メリットとしては完済までの月々の返済金額が決定していますので
家計管理がしやすく、総返済額もあらかじめ決まっていますので
繰り上げ返済の計画やその他の資金計画が立てやすいといえます。
「フラット35」等がこの固定金利型の代表となります。
デメリット
今後の金利情勢により金利が引き下げになった場合でも
金利が変わることはありません。
②変動金利
借入期間の金利が変動しその時の金利をを適応して
支払い金額を決定します。
基準としては「短期プライムレート」に連動して毎年4月、10月に
見直されます。
最近では「長期プライムレート」連動する商品を出している
金融機関などもあります。
メリット
現在のような低金利期には月々の負担だ少ない為
家計への圧迫が少なくすみます。
デメリット
高金利期には金利が高くなる為、月々の負担が多くなり
家計を圧迫します。
③金利ミックス型
異なる金利タイプを組み合わせて、
各金利タイプの
メリット、デメリットのバランスを良くした金利タイプになります。
「固定金利＋変動金利」等の形で総借入額の割合を合わせて10割に
する金利タイプになります。
メリット
繰り上げ返済をする場合に、金利情勢によって有利な返済ができ
どちらの金利タイプのデメリットを軽減できる。
デメリット
複数の住宅ローンを組み合わせますので、各々に印紙税、抵当権設定費用
融資手数料等が必要です。
金融機関によっては1本のローンとして取り扱うところもありますが
条件が制約されることが多いです。
3.返済方法
住宅ローンの返済方法には
「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
双方、メリット、デメリットがありますので
どちらがご自分には合っているかを考えて決めましょう。
①元利金等返済
元利金等返済は、毎月の返済額（金利＋元金）が一定額となる返済方法です
メリット
毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく
家計管理や返済計画が立てやすい。
デメリット
返済額のうち元金部分と利息部分の内訳が返済期間によって異なります。
当初は利息部分が多く、徐々に元金が減っていきますので
元金の減りが「元金均等返済」よりも遅くなります。
②元金均等返済
毎月一定の元金に、残元金に対しての利息を乗せて支払う方法で
返済が進むにつれて、毎月の返済額が少なくなっていきます。
メリット
同じ借入期間であれば、「元利金等返済」よりも総返済額が少なくすみ
融資残高の減りが早くなります。
デメリット
元利金等返済に比べ借入可能額が少なくなり
借入当初の返済負担が重たくなります。
４．まとめ
様々な金融機関からどのようなタイプの金利で
どのようなタイプの返済方法で住宅ローンを組むかは
各自のライフスタイルに大きく影響を及ぼします。
不動産会社の提携ローンだからといって、
あなたの生活に合うとは限りません。
この記事が少しでも皆様のマイホーム選びのお役に立てたらと思っております
