ＭＩＫＩホームの武友です。
今回のテーマは「不動産購入の流れ」です。
マイホームを持ちたいと考えている方が
実際、どのような過程を経て、購入にいたるかを解説します。
この流れを把握して頂くことで、
慌てることなく購入して頂ける為
仲介業者や売主とのトラブルも避けることができます。
高額な買い物ですので、人任せにはせず、
ご自身で把握していくことも必要ですので
この記事を利用して
安心、安全な取引をしてください。
目次
①購入相談 ⑦重要事項説明
②資金計画 ⑧契約
③物件紹介と案内 ⑨住宅ローンの本審査
④購入申し込み ⑩金銭消費貸借契約
⑤住宅ローンの事前融資審査 ⑪決済
⑥インスペクション・瑕疵保険 ⑫まとめ
①購入相談
まずは、不動産会社に行き住宅を購入したい旨を伝えます。
希望条件などを担当営業マンに伝え、それに添った物件を紹介してもらいます
この時に、細かすぎる希望条件を言ってしまうと、紹介してもらえる
物件が少なく、購入する為の選択肢が減りますので
大きなくくりで希望を伝えましょう。
最近ではネットの普及で、ピンポイントに物件を見たいといわれる方が
多くなってきてますが、
はっきり言って損です！
不動産会社の営業マンは毎日何十という物件を見ています。
一般の方では到底処理しきれない物件情報をもっています。
そういったプロの意見を聞きながら、比較検討できる物件を
見るのも、良い不動産を買う為には絶対必要なのです。
②資金計画
購入相談に不動産屋に行った際に
同時に行われることが多いのがこの資金計画です。
年収や年齢、自己資金、月々の支払い金額などから
いくらまでの住宅が購入できるのか等を
不動産会社に相談し考えて行きます。
この時に希望条件と資金計画にズレが生じた場合
駅前の利便性の良い地域がいいなら多少狭くても良いといった考えや
広い土地がよければ、通勤に２回ぐらいの乗り換えは覚悟するといった
ように優先順位をつけて考えて行きましょう。
③物件紹介と案内
資金計画でおおよその購入価格が出れば
希望購入価格をふまえた希望条件の物件を紹介してもらいます。
その中で、営業マンの意見や希望条件の優先度などを考慮して
見たい物件を決めます。
この時、多くの物件を見てしまうと、解らなくなったり
印象に残らず、後で比較しようにもしにくいので
見たい物件が多いときには別日にもう一度見て回るのが良いでしょう。
一日に見て検討できるのは３件から多くても５件までです。
④購入申し込み
紹介してもらった物件等から買いたい物件が見つかれば
「購入申込書」を書き
その物件を買いたいという意思を売主側に示すます。
この「購入申込書」には法的拘束力などはありませんが
価格交渉の決裂や、やむを得ず買えなくなったりしない限りは
買うという意思ですので、むやみに書かないことをお勧めします。
売買希望価格やその他の条件などもこの時に一緒に売主に伝えれるよう
まとめておきましょう。
⑤住宅ローンの事前融資審査
「購入申込書」と同時に住宅ローンの事前融資審査の申し込みをし
自分がこの物件を買うことができるのかを審査してもらいます。
売主によっては事前融資審査が通っていなければ
購入申し込みを受け付けない所もあるので
購入希望物件が決まればすぐに出した方が良いですね。
⑥インスペクション・瑕疵保険
宅建業法の改正で平成３０年４月より中古住宅（戸建・マンション）
に関して、宅建業者からの斡旋が義務付けられました。
売主、買主共に売買対象物件をインスペクションするかを
決定し売主の場合なら引渡しまでに
買主の場合なら売主からの了承を得て引渡しまでにするか
引渡し後にするのが理想的です。
インスペクション自体は任意になりますので
しなくても問題はありませんが
不動産取引でのトラブルを避ける為にもやっておいた方がいいでしょう。
瑕疵保険に関しても加入される場合は診断が必要ですので
どの時点でするか双方で話し合い
進めていくか事が必要です。
また、フラット35を使って売買する場合は
適合証明書なども取得する必要があります。
⑦重要事項説明
契約の前に買主を不測の事態に陥らせず、不利益を被らせない為に
宅建業者は不動産の買主に最低限、重要と思われることを知ってもらうよう
重要事項説明書を作成します。
宅建業者によりますが
契約の当日、契約する直前に重要事項説明をする業者もいてますが
重要事項説明書は多くの専門用語を用いて作成されてますので
できれば、契約前の別日に説明を受けて、解らない用語や気になる点などは
質問して理解できるようしていれば、
契約日に「そんな説明は聞いていない！」等の契約に至らないトラブルを
回避することができますので
宅建業者が事前に説明しない場合はこちらから催促してでも
説明してもらうようにしましょう。
⑧契約
通例でしたら、「購入申込書」を売主に提出し、価格やその他条件に
双方が合意して１週間程度で契約になります。
契約書の内容は「重要事項説明書」とほとんど重複しておりますが
契約内容に間違いや疑問点が無いか等、確認した上で
署名、捺印するように心がけてください。
契約の前には宅地建物取引主任士が重要事項説明を読み上げますので
契約の前に集中が切れて契約の際には、疲れて
署名、捺印される方もいてますので
契約完了までは気を抜かずにいてください。
この時点で購入の頭金が必要になります。
基本物件価格の10％になりますが
自己資金などがあまり無い方は、「購入申し込み」の際に
売主に頭金の金額の合意を得れるようにしておきましょう。
⑨住宅ローンの本審査
住宅ローンを組んで不動産を購入する人が大半だとは思いますが
売買契約が済めば、すぐに取り掛からないといけないのが
住宅ローンの本審査になります。
基本的には、事前融資審査をかけた金融機関にしてもらうのが
早いですが、条件が良い金融機関があればそちらにも並行で
申し込みしておくのも良いでしょう。
金融機関によって可否の決定が出るまでの時間は様々ですが
長いところだと２週間はかかります。
契約書にはローン特約の解除期限日が設定されているので
その期日を守れるようゆとりを持って審査を進めていきましょう。
⑩金銭消費貸借契約
住宅ローンの本審査が通れば金融機関との金銭消費貸借契約になります。
この契約によって、借入金額や期間、金利、等を決め
金融機関と金銭の貸借の契約をします。
⑪決済
やっと物件がご自分の所有になる時がきました。
購入価格の残代金を売主に支払い
売主から所有権が変わりあなたのものになります。
この時物件の残代金の他に、
司法書士への登記費用とその報酬
仲介業者への仲介手数料
固定資産税の精算金など
各所経費を支払いますので
諸経費等も事前に、何にいくらいるか計算し、その日に取り扱いがすぐ出来るように事前に準備しておきましょう。
⑫まとめ
大まかな流れをご説明しましたが
まず大事なのは信頼に値する不動産会社と担当営業マンを見つけることです
不動産取引は専門業者に頼らないといけない部分が多々あり、
お客様の個人情報も結構深いところまで把握しないといけません。
ですので、
頼れる業者を見つけるのが、失敗しない不動産購入の第一歩になります。
だからといって闇雲に不動産会社を探していも
個人情報を垂れ流しにしているようなものですからやめた方がよいでしょう
一番、効率よく探すには
自分が購入を希望している地域で不動産を購入した知人などに
聞くのが一番かと思います。
大手だから良く、小さいから駄目というわけではなく
親切、丁寧な不動産屋は多々あります。
まずは、そこから手を付けてみてはいかがでしょうか。
