こんにちは。
ＭＩＫＩホームの武友です。
今回はマイホームの購入を考える際に一番重要な
「資金計画」について書いていきます。
目次
１．住宅ローンの借入金額の決め方
２．物件予算の決め方
３．不動産取得に伴う諸経費について
４．頭金
５．贈与以外の親からの援助
６. まとめ
理想の住みたい家ばかり追いかけて、資金がついてこず、無理して買ったわ
いいけど、毎月の生活を苦しめるような住宅ローンを抱えている方も
多くいてます。
マンションなどは新築の時よりも10年、15年と経てば修繕積立金等も上がり
毎月の支出は多くなります。
また、今の低金利時代に、35年の変動ローン等で借り、金利が圧迫して
元金が減らなくなる可能性もあります。
購入してからでは遅い！
そんなことの無いよう購入前にどのようなことに気をつけて
不動産取得の資金計画を組めば良いかをお教えします。
１．住宅ローンの借入金額の決め方
不動産を買うにあたり、多くの方は金融機関での借入をして購入します。
では、今の自分にはどれぐらいの金額を貸してもらえるのか。
これは、現在の収入に対する返済比率で見ます。
銀行によって、基準は違いますので計算しにくいですが
年間返済額÷税込み年収×100＝返済比率
となります。
仮に税込み年収500万円、
毎月12万円、住宅ローンの返済をしている人なら
年間144万円ですので
1440000円÷5000000円＝28.8％になります。
注意して頂きたいのは、多くの銀行は現在の金利での返済額で
計算しません。
ですので各自で計算される場合は金利５％は見ていただいたほうが
良いかと思われます。
では、どれぐらいなら、無理なく返済できるのでしょうか。
人それぞれライフスタイルや住宅以外にかかる経費なども違うので
一概には言えませんが
20％～25％に抑えておけば、無理な資金計画とはならないと思います。
考え方としては、
「いくら借りれるのか」よりも「いくら返せるのか」
で考えていくようにしてください。
２．物件予算の決め方
前章で住宅ローンの借入金額が決まれば
手元資金の内、住宅資金として使える金額を決めます。
手元資金からどれぐらいの金額を住宅資金にまわすかというと
基本的には
不測の事態に備える為、毎月の生活費の6ヶ月分程度は残しておきます。
また、今後のライフイベント（子供の進学など）の為の支出があれば
それも不足しないように残しておきましょう。
注文住宅の場合などは追加工事の費用なども発生しやすいため
手元資金の大半を予算として使うのは危険です。
また、次の章で紹介する、「不動産取得に伴う諸経費」等も
物件種類によって違いますので気をつけてください。
物件予算としては
「自己資金」＋「住宅ローン借入金額」－諸経費＝物件予算
となります。
３．不動産取得に伴う諸経費について
不動産取得に向けて一番見落としがちになるのが
この「諸経費」です。
最近ではネットなどで物件価格や購入した時のローンシミュレーション
等が見れて、価格を把握しているつもりの方がよくいています。
ですが、購入金額が高額な分、それに伴いかかる諸経費も高額になります。
大まかな諸経費ですが
①仲介業者への仲介手数料
②司法書士への登記手数料、登録免許税
③金融機関への事務手数料
④（住宅ローン）保証会社への保証料
⑤火災保険料
⑥固定資産税
⑦印紙税
等があり、全ての金額が出揃うのは
購入を決意した後になることが多いので
（仲介業者などは、成約にならないと報酬をもらえない為、購入意思を示さないとそこまでしてもらえないのが現実です。人は無料では動きません。）
購入希望の意思を伝えて、契約までの間に各諸経費を出してもらえるようになります。
ですので予算取りとして、
新築マンションなら物件価格の10％
中古マンションなら８％
戸建住宅なら10％
程度の予算がかかると思っていてください。
購入後などにかかる諸経費ですが
①引越し代
②家具、家電
③地鎮祭、棟上式（一戸建てを建てた場合）
等、こちらも、結構な金額がかかりますので
気をつけてください。
４．頭金
頭金が少ないと住宅ローンが膨らみ、返済負担が大きくなります。
頭金を多く入れるメリットとしては
①住宅ローンの金利を引き下げれる
金融機関によりますが頭金10％以上であれば金利の引き下げなど
毎月の返済金額が下がる可能性があります。
②売りたいときにローン残高と売買金額に開きが出にくいので
追金をしなくても売却金額で住宅ローンの返済が出来ます。
例えば
3500万円のマンションを頭金無しで購入した場合
8年後売却を考え売却査定してもい2600万円の価格がつきました
この時、頭金無しなら3000万円ほどが残債として残り
400万円の自己資金を再度投入しないといけなくなります。
５．贈与以外の親からの援助
住宅を取得する際、親からの援助を受ける場合、贈与扱いできない場合は
親からの借入として返済を行う方法や親との共有名義にしたりなどの
方法があります。
その場合、手続きを誤ると借入が贈与とみなされ、課税対象となる場合が
ありますので気をつけましょう。
詳しくは、税理士等に相談してみてください。
また、親との共有名義にした場合
相続が発生した時、親の持分を自分が相続できるように
他の相続人からの承諾を得なければ、遺産分割がスムーズに行われないケース
もありますので、公正証書遺言を作成すると良いでしょう。
６．まとめ
住宅の取得は高額な買い物です。
多くの方は、人生で一番高価な買い物になります。
住宅ローンを組んで取得する場合、何十年という支払いが
この先待っています。
ですから、失敗の無いように選びたいのは当たり前です。
少しでもこの記事で皆様が素敵なお家に住むお役にたてたらと
思います。
