こんにちは
ＭＩＫＩホームの武友です。
久々のブログですが、
今回は
４月からの宅建業法改正に伴い、最近良く聞く
インスペクション
（厳密には建物状況調査って言うらしいんですけど、より馴染みが無くなるので、今回は総称してインスペクションと呼びます。）
について書いていきます。
インスペクション（建物状況調査）とは？
読んで字のごとく、建物をを調査、診断することを言います。
対象の住宅（中古戸建）が現状どのような状態にあるのかを
調査し、報告してもらうことを言います。
インスペクションと仲介業者
今回の業法の改正で不動産仲介業者は既存住宅の媒介の際に
売主、買主双方にインスペクション（建物状況調査）を斡旋しなくては
いけなくなりました。
良く間違われるのは、インスペクションしないといけないと思われておりますが、「する」「しない」は任意になります
また、売主側がインスペクションしているので買主側には斡旋しなくて良い
ということもありません。
実施されていても斡旋はしないと業法違反になります。
誰に調査してもらうか
今回の業法改正の前からインスペクション自体はあり
民間事業者によって「インスペクション」サービスといった形で実施されていました。
それらの「インスペクション」と区別するため改正宅建業法では
「建物状況調査」との呼称にて規定をし
国が定めた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が
既存住宅状況調査方法基準に基づき調査を行います。
つまり国の認可を得た建築士が調査するということですね。
調査対象と方法
対象としては、
既存住宅であり、戸建住宅、共同住宅（マンション、アパート等）
店舗併用住宅の住宅部分のみが対象となり、店舗、事務所は対象とはなりません。また、賃貸住宅も対象となります。
調査部分としては、
①構造耐力上主要な部分
住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床板、屋根版又は
横架材など
②雨水の浸入を防止する部分
住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わく、
その他の建具
雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは
外壁の内部又は屋内にある部分
になります。
調査方法
国が定めた既存住宅状況調査方法基準に基づき、目視や触診・打診
簡単な計測等の非破壊検査により行われるので
床下、小屋組などがふさがれていて
目視できない場合は調査できなかったと報告されます。
実施のメリット・デメリット
メリット
①取引後のトラブルの発生を抑制できる
②購入後に結果をいかして、リフォームやメンテナンスが出来る。
③一定の条件を満たせば既存住宅売買瑕疵保険に加入できる。
④仲介業者の資質向上
デメリット
①費用がかかる
②購入希望者がインスペクションする場合には、売主の許可を得てしか
実施できません。
また、調査の依頼をしてから結果が出るまで、3週間ほどかかりますので
その間に、他の購入希望者に買われてしまう可能性があります。
インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険
まず、瑕疵とは、
住宅が本来持っている品質や性能を欠くことを指します。
そして契約の時点で既に瑕疵があるものを気づかないまま引き渡してしまった場合を「隠れた瑕疵」といい、一定の「隠れた瑕疵」が見つかった場合に生じる補修費用等の負担を補うのが、調査と保証が一体となった
住宅瑕疵担保責任保険です。
タイプは3種類
①宅建業者タイプ
②個人間売買タイプ
③仲介業者タイプ
になります。
これは瑕疵担保責任が宅建業者から購入した場合と個人から購入した場合で
期間などが違うため別に設けられてると思われます。
保険の対象となるのは
①人が住んだことのある、建築工事完了から1年を経過して売買契約を
締結した住宅
②新耐震基準等を満たす住宅
になります。
既存住宅売買瑕疵保険と建物状況調査との調査部分はほぼ同じですが
建物状況調査と違い目視できない部分を調査できなかったという形で
終わる事はありません。
ですので、床下の点検口や小屋組への進入経路が無かった場合は
破壊して確認することもあります。
調査としては
既存住宅売買瑕疵保険の調査の方が厳しいと言えます。
また、インスペクションで瑕疵が無いと調査員に判断されても
その調査員が保険法人に加入していなければ、既存住宅売買瑕疵保険
に加入することは出来ません。
ですので、同額の費用をかけるのであれば
インスペクションの際に保険法人に加入している調査員を選ぶことを
お勧めいたします。
調査の段階で瑕疵が見つかった場合は補修、改修などをし瑕疵を取り除いた
状態でないと、保険には入れません。
旧耐震基準の物件に対しても耐震工事などをし基準を満たさないと
保険には入れませんので、まず仲介業者などに確認してください。
まとめ
これからの不動産取引はこうした中古住宅がメインになる時代になるでしょう
そうした際にトラブル無く適正な価格で取引を行うには
インスペクションというものは非常に大事になってくると思います。
ですが今までの不動産取引にインスペクションの斡旋義務を入れても
実施するまでには多くの壁があります。
売主は早く売りたい方が多い中、買主は慎重に物件を見定めて購入したいとの
開きがこのインスペクションによってまた、開いていくように思います。
課題を残しての業法の改正になりますが
これが健全な不動産取引の一翼をになえばと思います。
